Regularização a caminho
Os condomínios irregulares surgidos no DF se transformaram em realidade irreversível.A cada duas semanas desde 1980 surgiu um condominio irregular no DF. A falta de visão administrativa e vontade política dos governos impediu uma solução e o desenrolar do processo já dura mais de 10 anos, os moradores não vêem a hora do processo finalizar. A cartilha de regras foi divulgada pelo GDF na última semana de maio, porém ainda há casos pendentes como o reembolso do pagamento já feito. A previsão diz que os grileiros serão autuados, processados e presos por seus atos mas a briga vai muito além das punições, já que uma parte da política do DF está envolvida no caso.
Segundo o Siv – solo há 560 ocupações irregulares no DF e cerca de um quarto da população do DF mora em condomínios irregulares. Em sua campanha eleitoral José Roberto Arruda (PFL), prometeu regularizar todos os condomínios em seu mandato e suas ações começaram em janeiro deste ano. Arruda promoveu a força-tarefa para impedir invasões e ocupações principalmente nas áreas ambientais. Em março ele completou o projeto da regularização e criou Instituto de Meio Ambiente e Recursos Hídricos Brasília Ambiental. Nomeou para gerenciar o instituto o coordenador do Núcleo de Estudos Ambientais da Universidade de Brasília (UNB), Gustavo Souto Maior que reconheceu que “o desafio é grande e que o principal deles é a ocupação desordenada do solo”.
A regularização depende de três etapas principais: A primeira é a questão fundiária, para saber quem é o dono da terra. A segunda é a licença ambiental. A terceira é o projeto urbanístico. A questão ambiental é uma das mais demoradas, pois se exigem três licenças: prévia, de instalação e de operação que têm uma exceção, condomínios implantados há mais de 20 anos não precisam de licença prévia, podem ir direto para a de instalação. Em entrevista feita com Marangoni da Administração dos Condomínios do DF ele citou “Um entrave terrível é a atuação incompetente do IBAMA. Às vezes um lote em situação ambiental irregular, prejudica outros 1000 em situação ok.O IBAMA fala que tá errado, mas não ajuda a resolver o problema (medidas compensatórias, por exemplo). O IBAMA consegue ser mais lento que a justiça”.
A situação ambiental como dito anteriormente caminha a passos lentos, mas o projeto urbanístico já foi aprovado e já se tem previsão da data (espera-se que pelo menos os condomínios sem pendências ambientais sejam regularizados em seis meses). Os primeiros a serem regularizado são: Estância Jardim Botânico, Portal do Lago Sul, San Diego, Parque Jardim das Paineiras. Eles foram escolhidos porque são os parcelamentos mais adiantados em relação à regularização. Todos têm projeto urbanístico aprovado e licenciamento ambiental.
A regularização completa acontecerá da seguinte forma:
A avaliação dos terrenos será feita pelos técnicos da Terracap, com ajuda da Caixa Econômica Federal. A análise levará em consideração a localização do condomínio, a infra-estrutura do local e o tamanho do lote. Além disso, os terrenos serão avaliados a preço de terra nua, sem levar em consideração as benfeitorias feitas pelos moradores. O financiamento da Terracap será feito em apenas 36 meses. MAS A Caixa vai liberar uma linha de crédito para os moradores que quiserem um prazo maior de até 240 vezes.
Os moradores serão convidados pela Terracap para participar da venda direta. Eles terão o prazo de mais de um mês para manifestar o interesse na compra e para apresentar documentos que comprovem a ocupação do lote, como cessões de direito de uso, contas de água, luz ou telefone e apenas condomínios com IPTU em dia poderão participar da venda direta e os lotes vazios também serão regularizados. Quem tiver documentos que comprovem a titularidade poderá participar da venda direta. Mas terrenos vazios cujos donos não forem identificados serão colocados em licitação posteriormente.
Até a finalização do processo todas as obras foram embargadas e proibidas de continuarem suas construções. Arruda afirmou no Correio Braziliense: “Do mesmo jeito que vamos acelerar o processo para fazer a venda direta, vamos reforçar a nossa fiscalização para evitar novas invasões”. Qualquer tentativa de continuar as obras estão sob ameaça de serem derrubadas. De janeiro a abril deste ano, a Subsecretaria de Fiscalização embargou 461 edificações em todo o DF e demoliu 165 casas.
A fiscalização nos condomínios irregulares do Distrito Federal será ainda mais rígida a partir de julho. A expansão das edificações será monitorada por satélite. O trabalho servirá de apoio à Subsecretaria do Sistema de Vigilância e uso do Solo (Siv-Solo), para impedir o crescimento desordenado dos condomínio. Para quem insiste em tocar obras sem avara de construção, um aviso: novas edificações serão derrubadas de imediato, especialmente as que avançam sobre Áreas de Proteção Permanente (APP).
Uma empresa – que ainda vai ser escolhida em licitação – fornecerá as imagens de satélite e uma equipe da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Seduma) identificará todas as casas do parcelamento. Dois ou três meses depois, uma nova foto será tirada e os técnicos marcarão as construções novamente. O serviço custará cerca de R$230 mil por ano. Cinco áreas serão prioritárias: Vicente Pires, Estrutural, os condomínios: Sol nascente e Pôr do sol, em Ceilândia, Porto Rico, em Santa Maria, e os loteamentos da APA do São Bartolomeu.
A Terracap pretende criar um novo condomínio regularizado para 3 mil pessoas no local, que ainda está vazio. Serão colocados à venda 602 lotes de 800 metros quadrados cada. O empreendimento é voltado para a classe média. Os terrenos não devem custar menos de R$220 mil, mas os compradores poderão pagá-los em 240 meses, ou 20 anos.
Venda dos Lotes
Atraídos pela oportunidade de adquirir imóveis regularizados, com infra-estrutura em um prazo de até 20 anos para pagá-los, a venda dos terrenos pela Terracap têm aumentado. Apenas nos três primeiros meses deste ano, a companhia vendeu 110 lotes, 162% a mais que o primeiro trimestre de 2006, quando apenas 42 terrenos foram vendidos. O lucro ultrapassa os R$ 35 milhões. A expectativa é que os imóveis dos parcelamentos sejam valorizados com a regularização. Já existem moradores pensando em vender suas casas a novos preços.
Mas essa paralisação das obras também está causando a insatisfação de muitos moradores. Sendo obrigados a parar a obra, ela pode ser prejudicada causando estragos nas obras e no material. Além de trazer o desemprego dos “obreiros”. Pedro Humberto diretor do parcelamento do Solar afirma: “ Só no Solar de Brasília já são mais de 750 peões de obra desempregados por causa dos embargos”.
Mas isso também está se tornando um problema para os moradores de condomínios que já pagaram pelo lote, construíram suas residências que simplesmente vão ser desconsideradas, e ainda vão ter que passar um preço supervalorizado de seus lotes. Em entrevista com Luana Medeiros moradora do Condomínio Lago Azul ela reclama: “A maior dificuldade é conseguir fazer com que o GDF regularize,pois ja estamos pagando taxa de ocupação,IPTU há anos e a regularização não vem.Pagamos várias taxas p governo,fizemos toda infra-estrutura sem ajuda do governo e agora que está tudo pronto o governo cobra taxas de nós,não regulariza e fica só na fala e ainda por cima se fala em um preço absurdo para licitação ou venda direta que poderá ocorrer aqui.Devemos pagar para o governo o que as terras valem sem as benfeitorias,pq fomos nós que fizemos tudo e quando compramos ninguém sabia que era terra do governo.Pq só agora que está tudo pronto o governo se declara dono e quer cobrar pelas terras um preço totalmente fora do preço de mercado?”.
Quem são os grileiros?
Que os grileiros serão punidos isso já está certo, mas quem são os grileiros? Sem manifestações, mas com acusações da própria Administração do DF, Maragoni: “Principal entrave: Jogo de interesses (políticos que são grileiros)... ). Mas você pode imaginar um jogo de xadrez. Nesse jogo tem-se que saber a hora certa de regularizar para poder ganhar mais dinheiro”. Como de costume os antigos fatos são esquecidos, mas é bom lembrar da acusação que Pedro Passos fez em 2000 para livrar seu nome das acusações das irregularidades em condomínios.
Na matéria escrita por Carolina Nogueira e Dante Accioly no Correio Braziliense :“‘‘Essa história de promover investigações já não engana mais ninguém’’, atacou, no discurso que leu na audiência. Pedro Passos, aliás, não preparou só seu discurso de apresentação. O caçula dos irmãos Passos (os outros são Márcio, Alaor e Eustáchio Passos, todos acusados de grilagem pela CPI realizada sobre o assunto pela Câmara Legislativa, em 1995) levou, também prontas, respostas para as perguntas que já esperava ouvir dos deputados.
As declarações de Pedro Passos eram aplaudidas por uma claque formada por moradores de condomínios no DF. Entre os manifestantes em defesa de Passos estava o deputado distrital João de Deus (PPB), que foi presidente da CPI da Grilagem. No depoimento, Passos disse que a CPI foi uma ‘‘armação política’’”.
Esse fato intrigante foi passado em branco mais tarde em um artigo lançado no observatório da imprensa aparece um possível motivo para o caso ter sumido. Antônio Vital faz uma narrativa dos fatos que presenciou ao longo de 1994 à 2000, com comentários e narrações absurdos envolvendo políticos e a negociação dos condomínios. Até a acusação de Basilino aos irmãos Passos por uma briga por um condomínio. Aponta laranjas das negociações e a CPI termina engavetada e Pedro Passos logo depois é condecorado duas vezes por Roriz.
Dois fatos claros do envolvimento político nas irregularidades dos condomínios. Mas como não é acessível , não é possível saber ao certo quem são os políticos realmente interessados na regularização e quem são os interessados no lucro que este trará.
Venda Direta Nacional
A venda direta dos parcelamentos irregulares que estava destinada ao DF poderá ser usada em todo o Brasil. O Projeto de Lei que permite a venda direta nas terras da União foi apresentado ao Senado Federal em 2003 como PL n° 294/03. Quando seguiu para a Câmara dos Deputados, passou a ser chamado de PL n° 6.101/05. A proposta foi aprovada pelos senadores e hoje começa a ser analisada pelos deputados federais.
Os principais pontos discutidos no projeto são os seguintes:
A União havendo interesse público e social poderá vender diretamente lotes de terrenos situados em áreas urbanas ou passíveis de serem urbanizadas aos ocupantes de boa-fé para construção de unidade habitacional, obedecidas as normas ambientais sobre parcelamentos do solo urbano.
Para a aquisição dos lotes, o interessado deverá comprovar a ocupação efetiva do terreno há pelo menos cinco anos, a partir da data de publicação da lei. Além disso, ele deve possuir título justo, provar que pagou ou está pagando pelo lote do terreno e estar quite com as obrigações tributárias relativas à ocupação. A venda poderá ser parcelada em até 120 prestações, mediante pagamento de sinal correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação. O comprador ficará impedido de vender ou ceder o lote durante cinco anos.
Dentro do DF a Terracap vai notificar os ocupantes dos primeiros condomínios irregulares que serão vendidos diretamente aos moradores. Eles terão prazo de mais de 30 dias para demonstrar o interesse de compra. Durante esse período, os ocupantes dos lotes deverão apresentar à Terracap os carnês do IPTU pagos, a cessão de direito de uso e o contrato de compra e venda no terreno. Depois disso, os moradores já estarão habilitados para comprar terrenos. A escritura definitiva será entregue quando o lote for quitado. Cada comprador só poderá adquirir um lote. Há pessoas porém que construíram em dois terrenos. Nesses casos, os dois lotes serão considerados uma única unidade imobiliária quando forem registrados em cartório. A avaliação dos terrenos será feita assim que eles forem registrados em cartório. Para isso, os condomínios deverão ter Licença de Instalação, a segunda etapa do licenciamento, e projeto urbanístico aprovados. O preço do lote não levará em conta as benfeitorias feitas pelos moradores. Lotes vazios cujos donos forem identificados também serão vendidos diretamente. Os demais serão colocados em licitação posteriormente.
O Brasília Ambiental será responsável pelo licenciamento. Três licenças são exigidas hoje de um condomínio: a Prévia (LP), que aprova a localização e a concepção do parcelamento; A de instalação (LI), que autoriza o início das obras de infra-estrutura, e a de Operação (LO), que permite o funcionamento do empreendimento. Antes da análise das licenças, porém, os condomínios precisam elaborar o Estudo e o Relatório de Impacto Ambiental (EIA – Rima), que deve ser aprovada pelo GDF.
Pendências do Processo
Segundo Pesquisa do Centro de Desenvolvimento Sustentável da Universidade de Brasília(UNB), existem quatro colônias agrícolas nessa região – Samambaia, Vicente Pires, Vila São José e a Colônia do Governador. Se não houvesse a venda desenfreada de chácaras a partir dos anos de 1980, a área seria hoje um cinturão verde responsável pelo abastecimento de grande parte de Brasília. Atualmente, poucos agricultores residem no local, levando a cabo a missão dada à área.
A Secretaria de Agricultura do GDF prepara um mapa das colônias agrícolas do DF para detectar o número de chácaras da região e quantas se mantém produtivas. Segundo o coordenador do estudo, Oswaldo Casimiro, a intenção do governo é proteger as pessoas que se mantém na terra sem parcelar os terrenos. Porque esses agricultores não podem ser considerados simples moradores. E talvez nem precisem entrar no processo de regulamentação, já que seguiram o projeto inicial.
Outra questão com aspecto diferenciado são as ocupações irregulares de baixa renda. O TAC dará prioridade no processo de regularização, e será aplicado o Estatuto das Cidades. Segundo a legislação, os moradores dessas áreas terão acesso à escritura do terreno sem precisar pagar por ele. Já nos condomínios onde haverá venda direta dos lotes ocupados ou licitação dos terrenos vagos, os processos de alienação devem começar em dois meses.
E outro ponto importante a ser lembrado é que os moradores de condomínios em débito com a secretaria de Fazenda vão ficar de fora da regularização pela venda direta. Ou seja, quem não pagou o imposto predial e territorial urbano (IPTU) não terá o lote legalizado. Arruda disse: “O governo está considerando moradores de boa fé aqueles que mesmo tendo comprado de grileiro, por omissão do Estado, tenham quitado seu carnê de IPTU. Vamos cobrar isso deles”.
